Vergleich: Mietkauf-Kredit

Ca. 90% aller Immobilienfinanzierungen haben eine Festschreibungszeit von max. 10 Jahren. Was passiert nach 10 Jahren? Der Bankkunde hofft auf eine Verlängerung? Hier sind schon mal zwei große Unsicherheitsfaktoren:
1) Welchen Marktzins gibt es zu diesem Zeitpunkt?
2) Erfüllt der Kunde die Bonitätskriterien?
Nach den neuen Kreditvergaberichtlinien (Basel II) ist jede Darlehensverlängerung wie eine neue Kreditvergabe zu bewerten. Liebe Freunde, was machen Sie, wenn sich Ihre Bonität aus der Sicht der Bank zum Negativen hin verändert hat? Hat Ihre Familie Zuwachs bekommen? Hat der/die Partner/in die Arbeit verloren? Hat der/die Partnerin die Arbeitsstelle gewechselt und einen befristeten Arbeitsvertrag erhalten? Niemand möchte die Liste der Unwägbarkeiten fortsetzen, aber eines ist sicher, es gibt keine Prolongation (Verlängerung). Und dann? Ein variabler Zinssatz? Wie lange soll das gut gehen? Eine neue Bank suchen? Wenn Sie Glück haben, dann ist ja alles klar. Funktioniert aber nicht, wenn Sie Ihre Handyrechnung nicht bezahlt haben und deswegen einen neg. Schufaeintrag erhalten haben. Und nun?
Schwarzmalerei? An alle Kreditnehmer: haben Sie die ersten drei Paragraphen Ihrer Darlehensverträge schon mal gelesen? Nein? Rufen Sie uns an, denn es wird höchste Zeit richtige Maßnahmen zu ergreifen.

Ein Mietkaufmietzins ist höher als ein normaler Mietzins. Das ist richtig. Aber ein Kreditzins ist auch höher als ein normaler Mietzins, oder nicht?

Frage: Welche Bank gibt einem Käufer einen Kredit über 110% der Gestehungskosten, mit einer Festschreibungszeit von 25 Jahren, zu einem Zins zu 5% p.a. und einem Tilgungsanteil der so hoch ist, dass der Kunde nach 25 Jahren schuldenfrei ist? Ich kenne keine!
Aber ich kenne eine Bank die heute einen Kunden (mit einer normalen Bonität) zu 60% (wer hat die anderen 50%?) der Gestehungskosten finanzieren würde. Der Zins steht heute bei ca. 6% (Schlaufüchse sagen jetzt, ja die Commerzbank gibt günstige, langfristige Darlehen. Stimmt. Aber haben Sie das Kleingedruckte gelesen? Es steht "AB" 4,6% und "BIS" 60% der Kosten. Dazwischen gibt es viele Variationsmöglichkeiten). Wir tun so, als ob die Bank voll finanziert. Damit der Kunde nach 25 Jahren Schuldenfrei sein soll, muss einen Anfangstilgungssatz von 1,8% p.a. wählen. Also bewegt sich seine Annuität bei 7,8% p.a. Damit wäre seine Finanzierung gesichert, solange er in der Lage ist zu zahlen, richtig?

Nehmen wir jetzt unseren Mietkäufer.
Mietzins: 5% (NEU nur noch 4,5%)
Zwecksparen: 1,1% werden zu 2,5% p.a. angelegt
Ergänzungssparen: 1,7% (um auf die 7,8% bei der Bankfinanzierung zu kommen) werden zu 7% p.a. angelegt (ich nehme hier einen durchschnittlichen Zinssatz einer Fondsgesellschaft, welche bei den Bank als Tilgungsaussetzung (zu diesen 7%) akzeptiert wird). Legen Sie nun diese 1,7% auf 25 Jahre zu 7% p.a. an, erhalten Sie ca. 107%. Viel zu viel. Ich kann also diesen Anteil auf 0,83% reduzieren, um die o.g. Kapitallücke zu schließen. Gibt es da noch Fragen?
Wir könnten jetzt die vielen Variationsmöglichkeiten durchspielen. Aber das würde den Rahmen sprengen.
Fakt ist, dass Sie sich beim genossenschaftlichen Mietkaufmodell immer auf der sicheren Seite bewegen. Es ist ein Riesenunterschied, ob ich Schulden habe oder ich mich im Sparvorgang befinde.
Es gibt vielfältige Gründe und Anlässe ein Eigenheimprojekt beenden zu wollen oder gar zu müssen. Ich verliere beim GenoKonzept auf gar keinen Fall mein Geld. Das ist der Unterschied, das ist die Sicherheit.

Finanzierung: Ein Spiel mit dem Feuer

Ein hoher Schuldenberg ist nicht nur eine erhebliche Belastung, er birgt auch unüberschaubare Risiken. Unvorhersehbares wie Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder ein notwendiger Wohnortwechsel kann schnell das finanzielle Aus bedeuten!

Über 98.000 Versteigerungen im Jahr 2004 sprechen hier eine deutliche Sprache. Es bleibt immer ein Spiel mit dem Feuer, sich das neue Häuschen per Kredit zu finanzieren.

Ganz abgesehen davon, dass bürokratische Kredithürden durch neue gesetzliche Regelungen (Basel II) ständig zunehmen. Das Risiko, finanziell abzusteigen, droht Ihnen bei jeder herkömmlichen Finanzierungsvariante. Welche Sie auch immer wählen, es gibt nur einen Verlierer - Sie, als Kunde.

In 2007 tritt das sogenannte „Basel-II-Abkommen“ in Kraft. Mit diesem Abkommen werden die Kreditvergaberichtlinien der Banken neu geregelt. Verbraucherschützer machen sich grosse Sorgen, welche Auswirkungen dieses Abkommen vor allem auf die private Immobilienfinanzierung haben wird. Basel II regelt die neuen Vorgaben des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht. Dieses Abkommen wird den Markt nachhaltiger umkrempeln als jede Bankenfusion. Jedes Geldinstitut muss das neue Bewertungssystem für die Kreditvergabe anwenden. Die Schraube der Kreditvergabe soll künftig stark angezogen werden: je schlechter die Bonität – also Kreditwürdigkeit des Kunden – desto teurer wird ihn das Darlehen zu stehen kommen oder der Kredit wird nicht mehr verlängert!

Das bedeutet zukünftig auch, daß jede Kreditverlängerung nach dem Auslauf der Zinsbindung wie eine neue Kreditvergabe gewertet wird. Stellen Sie sich einmal vor, man ist für die Bank während der Finanzierungslaufzeit nicht mehr kreditwürdig und bekommt die Immobilienfinanzierung nicht mehr verlängert?

Um Sie vor den lauernden Gefahren Ihrer Immobilienfinanzierung frühzeitig zu informieren und zu schützen bieten wir Ihnen schon heute Alternativen und Lösungsmöglichkeiten an, wie Sie auch in Zukunft ruhig in Ihrer Immobilie schlafen können.


Hier ein kurzer Vergleich [30 KB] der Vor- bzw. Nachteile eines Mieters, Käufers oder Genotec-Nutzers.



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